目前的常用做法是采用BIM建筑信息模型，好在鋼結(jié)構(gòu)住宅標準層多，戶型標準化程度高，大部分的項目中，BIM建筑信息模型一般只需要做一層，或一個標準單元即可。BIM信息模型可以有效檢查碰撞，真實的反映鋼梁開孔等信息。

4、裝配率、新技術(shù)應(yīng)用與綜合造價的平衡

        裝配率指標是目前政府推動裝配式建筑的一個抓手，國家有《裝配式建筑評價標準》GB51129-2017，各地也出臺了對應(yīng)的省標。不同的標準，對裝配率的計算方法不同。由于技術(shù)創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)，各類部品的構(gòu)造也日新月異，這些新技術(shù)在應(yīng)用中如何計算裝配率，各地工業(yè)化主管部門解釋也不相同。另外，新技術(shù)新產(chǎn)品的應(yīng)用，在技術(shù)可靠性和成本方面，同時也帶來一定的不確定性，受不同產(chǎn)品廠家的影響較多。

        這就帶來了裝配率、技術(shù)成熟度以及綜合成本之間的平衡問題。在設(shè)計過程中，開發(fā)商、設(shè)計單位、廠家之間互相溝通，反復(fù)測算，同時既能滿足政府裝配率的要求，又能盡量的采用傳統(tǒng)成熟技術(shù)，盡量節(jié)約成本。

        這只是目前的現(xiàn)狀，相信隨著鋼結(jié)構(gòu)住宅的應(yīng)用成熟，產(chǎn)品的迭代更新優(yōu)化完善，裝配率會越來越高，同時成本卻越來越低。

5、施工招標的關(guān)注點

        現(xiàn)在市場上EPC總承包的項目還不多，設(shè)計完成正式施工前，招標是一個重要的環(huán)節(jié)。不同的開發(fā)商招標方式不同，有些是只招標總承包，鋼結(jié)構(gòu)分包由總包發(fā)包；有些是鋼結(jié)構(gòu)由開發(fā)商單獨招標。工程承包模式的選擇是要關(guān)注的要點之一。

        如果開發(fā)商分開招標，則總包與分包之間的工作界面劃分需要重點關(guān)注。因為鋼結(jié)構(gòu)與土建的交叉環(huán)節(jié)較多，無論是塔吊的協(xié)調(diào)，還是樓板混凝土的澆筑，以及二次結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)的節(jié)點等，都涉及到界面劃分和互相配合。

        無論采用哪種方式，在招標時，要求投標單位的鋼結(jié)構(gòu)住宅施工經(jīng)驗是很重要的。有經(jīng)驗的單位會避免很多問題，能有效的組織項目施工，提高整體進度和質(zhì)量。

        招標時還應(yīng)要求各專業(yè)技術(shù)人員的齊備性?，F(xiàn)在市場上有鋼結(jié)構(gòu)住宅相關(guān)實踐經(jīng)驗的技術(shù)人員比較緊缺，有無經(jīng)驗對項目的技術(shù)管理有較大的差別。

二、項目實施前的準備工作

        項目實施前的準備工作很重要，會影響到項目的順利施工。主要從圖紙深化、專業(yè)協(xié)同調(diào)整、材料訂購、新技術(shù)應(yīng)用方案的學(xué)習(xí)與驗證幾個要點來解讀。

1、圖紙深化

        與傳統(tǒng)鋼結(jié)構(gòu)的圖紙深化不同，鋼結(jié)構(gòu)住宅構(gòu)件小重量輕，圖紙深化出來的節(jié)點系數(shù)與傳統(tǒng)經(jīng)驗值有一定的差別，甚至?xí)绊懬捌谕稑藞髢r。鐵木辛柯在研發(fā)一鍵深化的軟件開發(fā)，目前已有已有不少項目，開發(fā)商以深化詳圖招標，提高投標報價的準確性。

         另一方面，鋼結(jié)構(gòu)住宅在前期設(shè)計的標準化工作，對主要構(gòu)件進行了歸并，以有限數(shù)量的規(guī)格涵蓋整體項目絕大多數(shù)的構(gòu)件選用需求。如果總包將不同單體分包給不同工廠，每家單位再以單體分節(jié)分批的方式深化采購原材料，則構(gòu)件選用的H型鋼、矩形鋼管等型材會達不到原料廠家的加工批次，給采購帶來困難。

        除了鋼結(jié)構(gòu)，住宅中的墻體、樓板、裝配式裝修，也需要提前深化，提前訂貨采購。

2、專業(yè)協(xié)同調(diào)整

         有些部品部件在設(shè)計時只提出了類型和技術(shù)標準，并不能指定廠家?？偘诓科氛袠送瓿珊螅瑥S家會介入深化工作。比如墻板，不同廠家提供的連接節(jié)點、拼接處理等不同，可能與鋼結(jié)構(gòu)、裝配式裝修等專業(yè)有修改的要求，這就需要不同專業(yè)之間互相協(xié)調(diào)，甚至原設(shè)計參與補充圖紙或修改圖紙，共同解決可能出現(xiàn)的各種調(diào)整問題。

3、材料訂購

         鋼結(jié)構(gòu)材料的訂購分為鋼結(jié)構(gòu)主材與小料。裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅中，標準化型材是發(fā)展的主流方向，主材一定是標準化型材為主，在住建部標準的指引下，未來供貨廠家會越來越多，產(chǎn)品競爭下的質(zhì)量也會越來越好。小料目前還以工廠自制為主，一些產(chǎn)品的配料開始往產(chǎn)品化發(fā)展，未來可能就是類似高強螺栓、栓釘?shù)刃×习臉藴驶a(chǎn)品配送。

         批量化的優(yōu)勢。在一個較大型的鋼結(jié)構(gòu)住宅項目中，通過設(shè)計標準化歸并，一般一種規(guī)格有數(shù)百噸甚至上千噸的量，與原材料供貨商洽談采購，有一定的談判優(yōu)勢。如果拆開零碎采購，反而成為一種劣勢。住宅一般是高周轉(zhuǎn)，不存在存貨周期過長的問題，所以可以在項目早期，深化完成后，整個項目統(tǒng)一采購談判。

        應(yīng)關(guān)注采購周期。鋼結(jié)構(gòu)住宅中，主體鋼結(jié)構(gòu)的安裝相對比較緊急，其中常用的矩形鋼管要一定的采購周期，給材料供貨商預(yù)留調(diào)貨與加工時間。

4、新技術(shù)應(yīng)用方案的學(xué)習(xí)與驗證

         現(xiàn)在鋼結(jié)構(gòu)住宅處于市場推廣期，不少項目的施工單位是第一次嘗試，無論是管理團隊還是技術(shù)人員都沒有接觸過鋼結(jié)構(gòu)住宅，需要在項目實施前學(xué)習(xí)相關(guān)知識，做好施工前的準備。可以通過技術(shù)考察、學(xué)習(xí)或招人、做試驗樣板的方式學(xué)習(xí)。

        可以到國內(nèi)已有項目上考察，與施工單位交流學(xué)習(xí)，派遣技術(shù)人員去項目學(xué)習(xí)或招聘有經(jīng)驗的施工技術(shù)人員，對技術(shù)消化的基礎(chǔ)上，可以通過做實驗樣板的方式對相關(guān)技術(shù)進行驗證，保證后續(xù)施工的順利實施。

三、鋼結(jié)構(gòu)住宅施工的要點

        鋼結(jié)構(gòu)住宅的施工技術(shù)，之前講過了，具體技術(shù)細節(jié)包括鋼結(jié)構(gòu)施工、樓板施工、墻體施工、防火施工、內(nèi)裝飾施工等，技術(shù)點都有成熟可靠的做法，主要從總體目標導(dǎo)向的專業(yè)協(xié)調(diào)、新技術(shù)應(yīng)用的樣板做法以及細節(jié)、責(zé)任心和品質(zhì)管控三個方面進行解讀。

1、總體目標導(dǎo)向的專業(yè)協(xié)調(diào)

        鋼結(jié)構(gòu)住宅工程建設(shè)，開發(fā)商的總體目標是成本可控、品質(zhì)保證、高周轉(zhuǎn)。對于施工單位來說，這個總體目標也是施工的總體目標，也就是以總體工期目標、總體質(zhì)量目標、總體成本目標為導(dǎo)向。

         在傳統(tǒng)的混凝土住宅項目中，施工單位對此再熟悉不過，從施工組織、施工技術(shù)、原材料供應(yīng)、勞務(wù)安排、可能存在的問題以及處理方案等，各個環(huán)節(jié)都了如指掌，運作起來得心應(yīng)手。但是鋼結(jié)構(gòu)住宅有混凝土工程、鋼結(jié)構(gòu)與樓板工程、鋼結(jié)構(gòu)的防火、裝配式墻體、鋼結(jié)構(gòu)的節(jié)點處理以及裝配式裝修等，每個環(huán)節(jié)都有不清楚不熟悉的新知識新技術(shù)，要想在總體成本可控的情況下，保質(zhì)保量的按期完成，是一項艱巨的任務(wù)。這也是目前很多開發(fā)商、總包單位頭疼的主要原因所在。

        可以看出，總體工期目標、總體質(zhì)量目標和總體成本目標之間是有矛盾的。工期趕得緊，質(zhì)量不保證，投入大成本下不來；質(zhì)量抓得嚴，成本和工期都難控制。所以，需要對著三個目標進行綜合考量，不斷磨合，逐步找出最優(yōu)的實施方案。

2、新技術(shù)應(yīng)用的樣板做法

        無論是鋼結(jié)構(gòu)，還是樓板、墻板、防火、裝修等做法，鋼結(jié)構(gòu)住宅對于大多數(shù)施工單位來說是陌生的。一般房企的高端項目，對品質(zhì)要求很高，都會要求樣板先行。樣板分為普通工藝樣板和驗證工藝樣板，普通工藝樣板，各個工序施工前，按照擬定的工藝工法完成樣板，合格后在施工班組宣講，然后才進入大面積施工。

         驗證工藝樣板，比如防火涂料及墻體施工前，提前先進行工程樣板間的制作并觀察一定時間，檢驗測試合格后再進入大面積施工。

3、細節(jié)、責(zé)任心和品質(zhì)管控

        鋼結(jié)構(gòu)住宅中，目前基本沒有沒解決的技術(shù)難題，最終的產(chǎn)品質(zhì)量主要在細節(jié)的把控上。對樣板工程，可以不惜成本和工期，挑最好的老師傅慢慢的做精細，不出任何瑕疵。但是對于實際工程項目，用的是批量勞務(wù)隊伍，工人的技術(shù)水平可能參差不齊。在施工中，細節(jié)的把控一是靠工人的責(zé)任心，二是靠技術(shù)管理人員的品質(zhì)管控。

       這個環(huán)節(jié)，需要工人、技術(shù)人員和監(jiān)理共同努力協(xié)調(diào)，保證質(zhì)量的情況下和跟上進度，很考驗現(xiàn)場管控。所以，樣板很重要，也是一個很好的方法。

四、產(chǎn)品的交付與運營維護

       設(shè)計、施工、運營維護等環(huán)節(jié)都滿足規(guī)范標準要求的鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)品，在全生命周期內(nèi)的安全可靠性是有保證的。

       鋼結(jié)構(gòu)住宅建設(shè)完成，只是產(chǎn)品交付的必要條件。產(chǎn)品交付后，才是全生命周期的開始。鋼結(jié)構(gòu)住宅作為一個產(chǎn)品，交給用戶后，要同時提供產(chǎn)品說明書，并提供使用過程中的技術(shù)支持以及長期維保服務(wù)。目前國內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)住宅項目較少，很多是近些年建成的，還沒有經(jīng)過長期的運營檢驗。針對產(chǎn)品交付和運營維護中的技術(shù)管理要點，從三個方面介紹。

       一是產(chǎn)品說明書。國內(nèi)商品房開發(fā)商在產(chǎn)品交付時，都會為業(yè)主提供產(chǎn)品說明書，介紹產(chǎn)品的構(gòu)成、特點、使用說明以及后期維保等。鋼結(jié)構(gòu)住宅在商品房中的應(yīng)用案例總體較少，一些開發(fā)企業(yè)也在研究應(yīng)該向用戶提供什么樣的產(chǎn)品說明書。在市場推廣前期，建議產(chǎn)品說明書盡量詳細一些，在用戶使用產(chǎn)品過程中可能的問題都加以說明、提醒和技術(shù)指導(dǎo)，避免用戶盲目動作對產(chǎn)品有不可預(yù)期的損害。建議產(chǎn)品說明書可以包含以下幾項內(nèi)容：

        1、鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)品構(gòu)造與材料說明。鋼結(jié)構(gòu)住宅應(yīng)用較多新材料、新部品、新技術(shù)，盡量向用戶開誠布公的講清楚，免得用戶不了解產(chǎn)生誤會。比如輕質(zhì)隔墻、各類保溫做法、防火做法、裝配式裝修做法等，不一定講很深的技術(shù)細節(jié)，要講清楚這些材料選用、構(gòu)造做法的重要性、設(shè)計依據(jù)的國家規(guī)范圖集等。之前國內(nèi)發(fā)生過用戶認為輕質(zhì)保溫材料是建設(shè)方偷工減料的案例。

        2、鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)品使用注意事項。鋼結(jié)構(gòu)住宅的材料選用與構(gòu)造與混凝土住宅有差別，一些傳統(tǒng)住宅使用中可能存在的場景，在鋼結(jié)構(gòu)住宅中需要注意，比如裝配式裝修是空鼓墻，不能掛釘子；比如鋼結(jié)構(gòu)住宅定期維護人員會入戶訪問檢查，類似煤氣管線定期檢查更換一樣，需要用戶配合等，向用戶說明清楚。

        3、鋼結(jié)構(gòu)住宅裝修改造技術(shù)文件。住宅的二次甚至多次裝修改造，是住宅產(chǎn)品應(yīng)用中一個常見的場景，不可避免，即使是精裝交付的產(chǎn)品。因為裝修的壽命低于住宅產(chǎn)品的壽命，現(xiàn)實中也存在住宅多次入市交易的情況。產(chǎn)品說明中應(yīng)有裝修改造的這一塊內(nèi)容，下一小結(jié)重點講述。

4、鋼結(jié)構(gòu)住宅耐久性與產(chǎn)品維護。任何產(chǎn)品都有耐久性與維護問題，鋼結(jié)構(gòu)住宅也不例外。產(chǎn)品維護保養(yǎng)一般是物業(yè)的事情，有房屋維修基金，與用戶關(guān)系不大。但說明書中也應(yīng)有這部分內(nèi)容，下一小結(jié)也會講述。

        二是鋼結(jié)構(gòu)住宅的二次裝修。這是業(yè)內(nèi)各市場參與主體都很關(guān)注的問題，尤其是房產(chǎn)開發(fā)商。在一項技術(shù)未經(jīng)過市場大面積應(yīng)用，未取得普遍認知和實踐經(jīng)驗之前，大家有疑問是正常的。為了保障用戶的權(quán)益，結(jié)合其他類產(chǎn)品的維保服務(wù)方式，對未來鋼結(jié)構(gòu)住宅的二次裝修發(fā)展方向，有如下一些建議。

        1、目前市場上常見的做法是由客戶自主決定。這就存在用戶盲目裝修的情況，這也是目前大家最關(guān)注的問題，怕出各種各樣的問題，這是應(yīng)該努力避免出現(xiàn)的。

        2、對于市場上面向中端以下大眾的普通住宅產(chǎn)品，至少應(yīng)該在產(chǎn)品說明書中提供二次裝修的技術(shù)說明。用戶可以通過自己查看產(chǎn)品說明書，學(xué)習(xí)了解相應(yīng)的技術(shù)指標，避免盲目裝修帶來不可控問題。